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정보

루원시티 SK 오피스텔 1차 2차 비교하기!



안녕하세요 고종환입니다.


상당히 쌀쌀해진 날씨에 루원시티의 부동산 흐름은 여전히 뜨겁더군요.

최근에 SK뷰 아파트가 당첨자발표가 되고

정당계약을 앞두고 있고

우미린 스트라우스 오픈이 몇일 남지 않았는데요.


제 예상으로는 린스트라우스또한 무난하게 완판행진을 달릴것으로 보입니다.








이제 루원시티 SK뷰는 실질적으로 오피스텔만 남은상황이 되는데요.


그래서 오늘 1차와 2차 오피스텔을 비교하는 포스팅을 하고자 합니다.



1차의 경우 총 726실로 원룸이 550실, 1.5룸이 176실로

원룸 평균 1억4000에서 1억5000수준의 가격대로 전용면적은 24m2 입니다.


1.5룸은 평균 1억8600에서 1억9700까지의 가격대로 전용면적은 33m2 입니다.






역시나 1차 오피스텔은 가정역과 2027년 개통예정인 7호선 더블역세권으로

최상의 자리로 평가받고있는데요.


또한 24타입과 33타입으로 2차대비 면적이 약간은 넓은 차이가 있습니다.


그외에는 두드러진 차이는 없습니다.







현재 분양권 매물은 10개로 확인되며

매매가는 1억 5300에서 1억 9600으로 피가 약간은 붙은것으로 보여지네요.


실제로 지금은 타이밍이 아닌것으로 판단이 됩니다.

내년 10월에 석남역 7호선 개통이 예정이 되어있고

내후년에는 검암역 9호선 개통이 예정되어있기때문에

그이후로 타이밍을 잡는것이 좋을것으로 보여집니다.


7호선 조기착공 기사링크





2차는 전체 529실로 원룸이 391실로 전용면적이 22m2 이며

1.5룸은 138실로 전용면적이 32m2 입니다.

분양가격은 1억3400부터 1억 4300까지

1차보다 대략 1000여만원정도가 저렴해졌지만

면적이 약간 빠졌습니다.






1차와 2차의 가장큰 차이점은 7호선의 접근성으로

대중교통의 편의성은 1차가 압도적으로 좋을것으로 보입니다만

중요한 부분을 차지하는 상권접근성은 2차가 좋아보입니다.


1차 오피스텔의 앞으로는 학교와 e편한세상하늘채아파트와 붙어있어서

2차 오피스텔의 밑 상업용지및 중상과의 접근성은 떨어져 보입니다.


또한 서인천IC와의 접근성도 2차가 나아보이구요.


어쩌나 저쩌나 1차든 2차든 자리는 둘다 좋은건 확실해 보이네요!






루원시티 SK 리더스뷰의 대표적인 키워드는 네가지입니다.



1. 2000세대급 단지내 오피스텔

2. 역세권

3. 택지 및 도시개발 사업지내 위치

4. 메이저 브랜드



사실 가까운 청라도 위의 네가지 조건을 갖춘 오피스텔은 없습니다.


멀리 수도권을 둘러보아도 많지않구요.


흔히들 생각하는 오피스텔은 1개동 2개동짜리 100~300개호실의 

오피스텔이 전체의 95퍼센트 이상 차지합니다.


그러한 오피스텔은 공실은 안날지언정 피가 붙기란 사실상 어렵습니다.

최악의 경우에는 마이너스 피로 거래되구요.


위의 네가지 조건을 갖춘 오피스텔은 어떨까요?


가장 가까운 송도에서 찾아볼수있습니다.


송도 캠퍼스타운이란 오피스텔이구요.

아파트가 1200여세대, 오피스텔이 1835실로 전부 원룸으로 이뤄져있습니다. (약7평)

캠퍼스타운역으로 역세권이며

송도국제도시 (택지)에 위치하고

롯데건설에서 시공해 2013년에 분양을하고 2016년에 입주를 한 현장입니다.





최초 분양가는 1억1500에서 1억2100수준으로 

입주후 3년이 지난 현재는 매매가 총 25건

전세 24건 , 월세가 63건이 매물이 나와있습니다.


여기서 중요한건 프리미엄이 대략 2000만원에서 3000만원정도가 붙어있습니다.


위의 설명대로 현재 1차 오피스텔의 경우에도 프리미엄이 붙어있는 상황인데

향후 시간이 지나면 송도 캠퍼스타운과 마찬가지로 조금더 상향이 있지않을까 기대가 되는데요.


소액투자로서 한채당 계약금 1300만 1900만원으로 갭투자까지 바라볼수있으며

교통과 인프라 추가로 복합청사입주로 인한 공실위험성이 적어

충분한 수익률을 낼수있는점이

개인적으로는 상당히 매력적인 상품으로 보여지네요.


교통이 상대적으로 열악한 청라도 입주물량을 제외하곤

공실이 상당히 적습니다.


위의 송도또한 1800개 호실중 90여건의 공실이면

이사준비기간을 염두하자면

무공실이라고 봐도 무방하구요.


그리고 앞으로 소형오피스텔 공급은 더이상 루원시티에 들어가지않는다고합니다.


곧 오픈을 앞둔 우미린스트라우스는 전용면적이 84타입으로

오피스텔이 들어갈 예정이며

중심상업지구에 들어가는 오피스텔또한 대형평형대로 들어갈 계획이라고 합니다.




-결론-



여유자금이 있다는 가정하에

아파트에 먼저 투자하십시오.

당첨이 된다면 계약을 하시되

당첨이 되지않았다면

본 상품과 같은 조건좋은 오피스텔 투자또한 

생각해보시길 권해드립니다.


갭투자까지 볼수있는 오피스텔


흔치 않습니다.





그외의 문의사항은 아래 번호로 연락주시면

자세하게 안내해드리겠습니다.